Verkehrswert der Immobilie ermitteln – und der Unterschied zum Marktwert

Die kurze Antwort vorweg: Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert (§ 194 BauGB) ausdrücklich auch als Marktwert: den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Verwirrung entsteht, weil im Alltag noch ganz andere „Werte“ durcheinanderfliegen: Angebotspreis, Kaufpreis, Beleihungswert, Einheitswert. Dieser Beitrag sortiert die Begriffe – und zeigt, welcher Wert wann zählt.

• Verkehrswert / Marktwert: Der objektivierte Wert nach § 194 BauGB – Grundlage für Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Gericht. Ermittelt nach normierten Verfahren (ImmoWertV).
• Angebotspreis: Die Zahl im Inserat – eine Vermarktungsentscheidung, kein Wert. Er kann bewusst über oder unter dem Marktwert liegen, je nach Strategie.
• Kaufpreis: Was am Ende beurkundet wird. Er kann vom Marktwert abweichen – etwa durch Verhandlung, Zeitdruck oder Bieterwettbewerb.
• Beleihungswert: Der vorsichtigere Wert der Bank für die Finanzierung, meist unter dem Marktwert.
• Grundsteuerwert / früher Einheitswert: Rein steuerliche Rechengrößen – für Verkauf und Preisfindung ohne Aussagekraft.

Die ehrliche Antwort auf „Kann ich den Verkehrswert selbst ermitteln?": Eine fundierte Annäherung ja, den belastbaren Wert nein. Was Sie selbst tun können:

• Bodenwert nachschlagen: Die amtlichen Bodenrichtwerte für Leipzig sind frei zugänglich – Grundstücksfläche × Bodenrichtwert ergibt die erste Basis.
• Marktpreise vergleichen: Unsere Preisübersicht mit echten Verkaufs- und Angebotsdaten zeigt die Quadratmeter-Spannen je Stadtteil und Objektart.
• Bei vermieteten Objekten den Ertrag rechnen: Die Logik dazu – Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer – erklärt Schritt für Schritt unser Ratgeber Ertragswertverfahren.

Die Grenze der Eigenrechnung: Die entscheidenden Stellgrößen – echte Vergleichskaufpreise aus der Kaufpreissammlung, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren – erhebt der Gutachterausschuss aus beurkundeten Verkäufen; sie sind nicht frei verfügbar und ändern sich laufend. Dazu kommen Zustand, Mikrolage und Besonderheiten (Erbbaurecht, Wegerechte, Sanierungsstau), die keine Formel abbildet. Deshalb gilt: Selbst gerechnet ist ein guter Startpunkt – verhandelt und beurkundet wird auf Basis einer professionellen Ermittlung, die es bei uns kostenlos gibt.

In der Praxis begegnet uns die Frage nach dem Verkehrswert vor allem in fünf Situationen:

• Verkauf: Der Verkehrswert ist die objektive Basis für Angebotspreis und Verhandlungsstrategie – wer ihn kennt, verschenkt kein Geld und verbrennt die Immobilie nicht mit Fantasiepreisen am Markt.
• Erbschaft und Erbauseinandersetzung: Bei geerbten Immobilien brauchen Miterben eine Zahl, die alle akzeptieren – und gegenüber dem Finanzamt kann ein belegter Verkehrswert die Erbschaftsteuer senken, wenn der pauschale Steuerwert zu hoch angesetzt ist.
• Scheidung: Beim Zugewinnausgleich entscheidet der Verkehrswert über den Auszahlungsbetrag – bei Scheidungsimmobilien empfiehlt sich eine neutrale, für beide Seiten nachvollziehbare Herleitung.
• Finanzierung und Vermögensplanung: Banken rechnen zwar mit dem vorsichtigeren Beleihungswert, Ausgangspunkt ist aber immer der Marktwert.
• Steuerliche Anlässe: Ob Schenkung, Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder Spekulationsfrist – ohne belastbaren Wert keine belastbare Entscheidung.