Scheidungsimmobilie verkaufen in Leipzig

Auch bei einer Trennung ohne eingereichte Scheidung stellt sich die Frage nach der gemeinsamen Immobilie: Wer bleibt wohnen, wer trägt Kredit und Nebenkosten? Ein Hausverkauf während der Scheidung oder bereits im Trennungsjahr kann sinnvoll sein, wenn keiner der Partner die Immobilie allein halten kann oder will. Wir bewerten neutral für beide Seiten und begleiten den Verkauf diskret – gern auch in Abstimmung mit Ihren Anwälten.

Der Eigentümer ist der, der im Grundbuch steht. Ist nur ein Partner im Grundbuch eingetragen, gehört die Immobilie auch nach der Scheidung ihm oder ihr allein. Lebten Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, zählt die Immobilie aber zum Vermögen, das in die Berechnung des Zugewinnausgleichs einfließt (§§ 1363, 1373 BGB) – daraus kann eine Ausgleichszahlung an den anderen Partner entstehen. Die genaue Berechnung gehört zu Ihrem Anwalt.

Die Kosten für die Scheidung richten sich nach dem Streitwert – deshalb sollte der Wert der Immobilie frühzeitig ermittelt werden, bevor die Entscheidung über den Verkauf fällt. Je weniger Streitpunkte die Ehepartner haben, desto günstiger fällt die Scheidung in der Regel aus. Für ein benötigtes Verkehrswertgutachten arbeiten wir mit erfahrenen Partnergutachtern zusammen.

Wird der Kredit beim Verkauf während der Zinsbindung vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB) – je länger die restliche Zinsbindung, desto höher kann sie ausfallen. Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, lässt es sich mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dass der Käufer den Kredit übernimmt oder die Grundschuld auf eine andere Immobilie übertragen wird, geht nur mit Zustimmung der Bank.

Das Immo Hub Team unterstützt Sie gern bei der Berechnung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.

Gehört Ihnen die Immobilie gemeinsam, müssen beide dem Verkauf zustimmen. Gehört sie Ihnen allein, kann im gesetzlichen Güterstand trotzdem die Zustimmung Ihres Ehepartners nötig sein – nämlich dann, wenn die Immobilie (nahezu) Ihr gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Das gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung, also auch im Trennungsjahr. Ob die Zustimmung in Ihrem Fall erforderlich ist, klären Sie vor dem Notartermin mit Notar oder Anwalt.

Grunderwerbsteuer: Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und nach der Scheidung, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Beim Verkauf an Dritte trägt sie in der Regel der Käufer.

Spekulationssteuer: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann auf einen Gewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG) – das gilt auch für die Übertragung an den Ex-Partner gegen Ausgleichszahlung. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Wichtig bei Trennungen: Wer auszieht, nutzt seinen Anteil nicht mehr selbst – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiter dort wohnen (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Lassen Sie den Zeitpunkt deshalb vorab von Ihrem Steuerberater prüfen.

Spätestens nach der Scheidung kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. In diesem Fall wird die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös aufgeteilt. Wir empfehlen diesen Weg, wenn möglich zu vermeiden, da bei der Zwangsversteigerung meist deutlich niedrige Preise erzielt werden, als bei dem regulären Verkauf.

Nein, nicht allein: Stehen beide im Grundbuch, braucht der Verkauf der ganzen Immobilie die Zustimmung beider Miteigentümer. Statt die Fronten zu verhärten, lohnt sich der Blick auf die Alternativen – Auszahlung des Partners auf Basis eines neutralen Verkehrswerts oder eine Vermietung als Zwischenlösung. Als letzte Möglichkeit kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen; da diese aber regelmäßig den schlechtesten Erlös bringt, dient sie in der Praxis vor allem als Argument, um doch noch zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen. Eine neutrale Bewertung ist dafür meist der beste Einstieg.

Ja, gerade dann: Ein neutraler Makler vertritt keine der beiden Seiten, sondern liefert mit einer objektiven Bewertung eine gemeinsame Zahlenbasis und hält beide Parteien gleichzeitig und transparent informiert. Viele Blockaden entstehen weniger aus der Sache als aus Misstrauen – ein unparteiischer Dritter, der sachlich rechnet und moderiert, entschärft das oft deutlich. Bei rechtlichen Streitfragen arbeiten wir auf Wunsch direkt mit Ihren Anwälten zusammen.