Reform des Heizungsgesetzes

Aktualisiert am 25. Oktober 2026: Der Beitrag erschien im September 2025, als die Reform noch geplant war. Inzwischen ist sie beschlossen – die wichtigsten Punkte stehen direkt unten.

Stand Oktober 2026: Die Reform ist beschlossen

Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) heißt das Gebäudeenergiegesetz jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die wesentlichen Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (§§ 71 bis 73 GEG), ist gestrichen.

Wer nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss dafür sorgen, dass ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt: ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % (§ 43 GModG). Diese Pflicht lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise auch über eine Solarthermie-Anlage oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen. Die Details sind komplex – lassen Sie sich vor einer Heizungsentscheidung von einer Energieberaterin oder einem Energieberater beraten.

Was Eigentümer, Käufer und Investoren jetzt beachten sollten

Ein reformiertes Gesetz

Die Bundesregierung hat das umstrittene Heizungsgesetz 2026 grundlegend reformiert. Abgeschafft wurde es nicht – es soll praxistauglicher und besser auf die Realität von Eigentümern und Mietern zugeschnitten sein. Hintergrund ist das gesetzliche Ziel, Deutschland bis 2045 klimaneutral zu machen. Ein Kernstück dabei ist der Gebäudesektor, der aktuell noch einen erheblichen Teil der Emissionen verursacht. Für Eigentümer, Käufer und Investoren wird die Richtung klar: Weg von fossilen Heizsystemen, hin zu erneuerbaren und effizienten Technologien.

Warum Handlungsdruck entsteht

In den vergangenen Monaten gab es viel Kritik an den Vorgaben, besonders weil Unsicherheit über Förderungen und technische Machbarkeit herrschte. Die Reform soll diese Bedenken stärker berücksichtigen. Trotzdem bleibt die Botschaft eindeutig: Wer heute noch auf Gas- oder Ölheizungen setzt, riskiert langfristig steigende Kosten. Denn ab dem 1. Januar 2028 startet der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (EU-ETS 2) – ursprünglich war 2027 vorgesehen. Abgabepflichtig sind die Brennstofflieferanten; die Kosten für jede Tonne CO₂ aus Öl- und Gasheizungen dürften aber über die Preise bei den Haushalten ankommen, wie schon heute beim nationalen CO₂-Preis. Das kann die Heizkosten spürbar erhöhen. Hinzu kommt, dass die Zahl der Gaskunden kontinuierlich sinkt – je weniger Nutzer ein Netz hat, desto höher werden die Netzentgelte pro Anschluss. Gasheizungen könnten also nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus finanzieller Sicht zur Belastung werden.

Chancen durch moderne Heiztechnik

Für viele Eigentümer stellt sich die Frage: Lohnt sich die Investition in eine moderne Heizlösung überhaupt? Die Antwort fällt zunehmend positiv aus. Wärmepumpen, kombiniert mit Photovoltaikanlagen, können heute bereits deutlich günstiger im Betrieb sein. In manchen Haushalten lassen sich mehrere hundert bis über tausend Euro pro Jahr einsparen. Zudem machen sich Immobilien mit moderner, klimafreundlicher Technik attraktiver für Käufer und Mieter. Wer über eine Sanierung nachdenkt, sollte außerdem die aktuellen Förderbedingungen prüfen lassen – sie können die Rechnung deutlich verändern.

Perspektiven für Investoren

Auch für Investoren eröffnet die Entwicklung Chancen. Immobilien, die bereits mit erneuerbaren Heizsystemen ausgestattet sind, sichern sich einen klaren Wettbewerbsvorteil. Sie gelten nicht nur als zukunftssicher, sondern versprechen auch stabile Wertentwicklungen. Wer hingegen abwartet, läuft Gefahr, dass Modernisierungen später unter größerem Zeitdruck und zu höheren Kosten erfolgen müssen.

Ökonomie trifft Ökologie

Die Reform zeigt: Klimaschutz im Gebäudebereich ist nicht mehr nur eine ökologische, sondern längst auch eine ökonomische Notwendigkeit. Für Eigentümer bedeutet das, frühzeitig zu handeln und die eigenen Immobilien zukunftsfähig aufzustellen. Käufer sollten beim Erwerb genau hinschauen, welche Heiztechnik verbaut ist und welche Kosten auf sie zukommen könnten. Einen ersten Anhaltspunkt dafür liefert der Energieausweis der Immobilie. Investoren wiederum können durch vorausschauende Strategien nicht nur Risiken minimieren, sondern ihre Portfolios nachhaltig stärken.

Fazit: Zukunftssicher entscheiden

Das Heizungsgesetz bleibt also – seit Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz in überarbeiteter Form. An der grundlegenden Ausrichtung hin zu erneuerbarer Wärme führt kein Weg vorbei. Wer rechtzeitig umstellt, kann sich langfristig über mehr Unabhängigkeit, geringere Kosten und eine gesteigerte Attraktivität der Immobilie freuen.

Praktisch heißt das: Der Zustand der Heizung wird zum Preisfaktor – moderne Anlagen verkaufen sich leichter, alte Kessel werden von Käufern in die Verhandlung eingepreist.

Quellen (abgerufen am 25.10.2026): Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes …, BGBl. 2026 I Nr. 226 · Deutsche Emissionshandelsstelle: EU-ETS 2. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Energie- oder Rechtsberatung.