Koalitionsvertrag 2025: Was die neue Regierung für den Immobilienmarkt bedeutet

Update Oktober 2026: Was daraus geworden ist

Knapp anderthalb Jahre nach der Unterzeichnung lässt sich bilanzieren, welche der unten beschriebenen Vorhaben inzwischen gelten und welche noch offen sind (Stand: 26. Oktober 2026).

• Wohnungsbau-Turbo: in Kraft. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung gilt seit dem 30. Oktober 2025. Kern ist der neue § 246e BauGB: Mit Zustimmung der Gemeinde darf beim Wohnungsbau bis Ende 2030 von den Vorgaben des Baugesetzbuchs abgewichen werden, soweit das mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
• Mietpreisbremse: verlängert. Die bundesgesetzliche Grundlage gilt seit dem 23. Juli 2025 bis Ende 2029. Für Leipzig hat der Freistaat Sachsen die Mietpreisbremse mit der Verordnung vom 2. Dezember 2025 fortgeführt, und zwar vom 1. Januar 2026 bis zum 30. Juni 2027.
• Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietung, Modernisierung: im Bundestag. Das Kabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf „Miete II“ beschlossen (Bundestagsdrucksache 21/6807). Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, soll der darüber liegende Teil nur noch zur Hälfte in die Indexmiete eingehen, und zwar in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt. Vermieter sollen einen Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss offenlegen, die Ausnahme für Kurzzeitvermietung soll auf sechs Monate begrenzt werden (bei Verlängerung höchstens acht), und die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Der Rechtsausschuss hat am 14. Oktober 2026 Sachverständige angehört. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht.
• Gebäudetyp E: noch kein Gesetz. Das Bundesjustizministerium hat am 26. Oktober 2026 einen Referentenentwurf vorgelegt. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen.
• EH-55-Förderung: wieder da. Seit dem 16. Dezember 2025 fördert die KfW im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) wieder den Effizienzhaus-55-Standard. Die Antragsfrist wurde bis zum 31. Dezember 2026 verlängert; gefördert wird nur, solange Bundesmittel verfügbar sind.
• Zwei KfW-Programme und „Starthilfe Wohneigentum“: für 2027 geplant. Nach Angaben der Bundesregierung vom 16. April 2026 wird die Förderung in zwei Programmsäulen neu aufgestellt, eine für den Neubau und eine für den Bestand. Die „Starthilfe Wohneigentum“ soll Teil davon sein, der Start ist für 2027 geplant. Bis dahin laufen die Programme „Wohneigentum für Familien“ und „Jung kauft Alt“ weiter.
• Elementarschutz in der Wohngebäudeversicherung: Eckpunkte, kein Gesetzentwurf. Justiz- und Finanzministerium haben am 21. Oktober 2026 gemeinsame Eckpunkte vorgelegt. Danach soll jede neu abgeschlossene Wohngebäudeversicherung auch Elementargefahren wie Überschwemmung und Starkregen abdecken. Bestehende Verträge sollen nach einer einjährigen Übergangsphase zu einem Stichtag erweitert werden. Noch geprüft wird, ob Eigentümer per ausdrücklicher Erklärung auf eine Mindestdeckung mit höherem Selbstbehalt ausweichen dürfen (Opt-out). Ein ausformulierter Gesetzestext wird nicht vor dem Frühjahr 2027 erwartet.

Für Vermieter in Leipzig gilt damit heute: Bei Neuvermietung greift die Mietpreisbremse, bei Mieterhöhungen im Bestand die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Beide Landesverordnungen laufen bis zum 30. Juni 2027. Die geplanten Regeln für Indexmieten und möblierte Wohnungen gelten noch nicht. Wie Sie Mieterhöhungen korrekt begründen, erklärt unser Ratgeber Mietspiegel Leipzig.

Quellen dieses Updates

• Bundesbauministerium: Gesetzgebungsverfahren zum Bau-Turbo; § 246e BauGB
• Bundesregierung: Mietpreisbremse verlängert, 24. Juli 2025; Freistaat Sachsen: Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025 und Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025
• Bundesjustizministerium: Pressemitteilung zu Miete II, 29. April 2026; Deutscher Bundestag: Drucksache 21/6807 und Bericht zur Anhörung im Rechtsausschuss, 15. Oktober 2026
• Deutscher Bundestag: Antwort der Bundesregierung, Drucksache 21/5427, 16. April 2026
• Bundesjustizministerium: Gesetzgebungsverfahren Gebäudetyp E (Referentenentwurf vom 26. Oktober 2026); beck-aktuell: Gesetzentwurf zu Gebäudetyp E vorgelegt, 26. Oktober 2026
• KfW: Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298), abgerufen am 26. Oktober 2026; Haufe: Bund stockt EH55-Plus-Förderung auf, 9. Oktober 2026
• Bundesjustizministerium: Elementarschadenversicherung – gemeinsame Eckpunkte von BMJV und BMF, 21. Oktober 2026; Legal Tribune Online:Eckpunkte zur Elementarschadenversicherung, 21. Oktober 2026
• ZDFheute: Koalitionsvertrag ist unterschrieben, 5. Mai 2025

Korrigiert am 26. Oktober 2026: Der Koalitionsvertrag wurde am 9. April 2025 vorgestellt und am 5. Mai 2025 unterzeichnet. Die erste Fassung dieses Beitrags nannte den 9. April als Tag der Unterzeichnung. Im Übrigen bleibt der folgende Beitrag vom 5. Mai 2025 als Zeitdokument unverändert.

Am 9. April 2025 haben CDU, CSU und SPD ihren Koalitionsvertrag mit dem Titel „Verantwortung für Deutschland“ vorgestellt, unterzeichnet wurde er am 5. Mai 2025. Dieser Vertrag bildet die Grundlage für die neue Bundesregierung unter der Führung von Friedrich Merz. Für die Immobilienbranche bringt der Vertrag zahlreiche Änderungen und Initiativen mit sich, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen darstellen.

Wohnungsbau: Beschleunigung durch den „Wohnungsbau-Turbo“

Ein zentrales Anliegen der Koalition ist die Beschleunigung des Wohnungsbaus. Dazu soll in den ersten 100 Tagen der Regierungszeit ein Gesetzentwurf für einen sogenannten „Wohnungsbau-Turbo“ vorgelegt werden. Dieser sieht vor, planungsrechtliche Hürden zu senken und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Unter anderem sollen Lärmschutzfestsetzungen vereinfacht werden, wobei die kommunale Planungshoheit gewahrt bleiben soll.

Zudem plant die Koalition die Einführung des „Gebäudetyp E“, der rechtlich abgesichert werden soll. Dieser Gebäudetyp ermöglicht Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik, ohne dass dies als Mangel gilt. Dies soll insbesondere serielle, modulare und systemische Bauweisen fördern und somit zur Beschleunigung des Wohnungsbaus beitragen.

Förderprogramme: Konzentration und Vereinfachung

Die bestehende Förderstruktur im Bereich Wohnungsbau soll grundlegend neu organisiert werden. Künftig sollen zwei zentral gebündelte KfW-Programme zur Verfügung stehen – eines für den Neubau und eines für die Modernisierung. Diese Programme sollen administrativ vereinfacht und strategisch auf kostensparendes, klimagerechtes und serielles Bauen ausgerichtet werden.

Darüber hinaus plant die Koalition die Reaktivierung der EH-55-Förderung, um energieeffizientes Bauen weiterhin zu unterstützen.

Mietrecht: Verlängerung der Mietpreisbremse und neue Regelungen

Im Mietrecht sieht der Koalitionsvertrag vor, die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten um vier Jahre bis Ende 2029 zu verlängern. Die verschärfte Kappungsgrenze und die Länderöffnungsklausel sind hingegen nicht mehr Bestandteil der Regelung.

Zudem sollen strengere Regeln für Indexmieten bei Wohnraummietverträgen, für die Vermietung möblierter Wohnungen und bei Kurzzeitvermietungen eingeführt werden. Auch die Vorschriften zur Modernisierungsumlage sollen neu gefasst werden, um Anreize für Investitionen in den Wohnungsbestand zu schaffen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit der Miete zu sichern.

Wohneigentum: Förderung und Unterstützung

Die Koalition plant Maßnahmen zur Förderung der Wohneigentumsbildung für Familien, darunter „Starthilfe Wohneigentum“ und „eigenkapitalersetzende“ Maßnahmen. Zudem sollen staatliche Bürgschaften für Hypotheken geprüft werden. Die Grunderwerbsteuer bleibt jedoch unangetastet.

Elementarschadenversicherung: Pflichtversicherung geplant

Seit Jahren wird über die Pflicht einer Elementarschadenversicherung debattiert. Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden soll. Im Bestandsgeschäft sollen sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden müssen.

Einordnung und Ausblick

Der Koalitionsvertrag 2025 bringt für die Immobilienbranche zahlreiche Neuerungen mit sich. Die geplanten Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, die Neustrukturierung der Förderprogramme und die Änderungen im Mietrecht bieten sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Es bleibt abzuwarten, wie schnell und effektiv die geplanten Maßnahmen umgesetzt werden und welche Auswirkungen sie auf den Immobilienmarkt haben werden. Vor Ort wird sich das an den Leipziger Kaufpreisen und Mieten ablesen lassen.

Für Investoren, Projektentwickler und Immobilienprofis ist es daher ratsam, die Entwicklungen genau zu verfolgen und sich frühzeitig auf die neuen Rahmenbedingungen einzustellen.