Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung und Spielräume

Wer eine Immobilie erbt, bekommt vom Finanzamt zwei Fragen gestellt: Was ist die Immobilie wert? Und: Liegt dieser Wert über Ihrem Freibetrag? Beide Antworten lassen sich beeinflussen – wer die Regeln kennt, zahlt oft deutlich weniger oder gar keine Erbschaftssteuer. Hier die wichtigsten Punkte für Erben in Leipzig und überall sonst.

Aktuell: Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit unter anderem die Freibeträge, die Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz. Bis zu einer Entscheidung gilt das hier beschriebene Recht weiter – den Stand des Verfahrens fassen wir im Abschnitt Erbschaftssteuer vor dem Bundesverfassungsgericht zusammen.

Erbschaftssteuer fällt nur auf den Teil des Erbes an, der den persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG) übersteigt:

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (auch Adoptiv- und Stiefkinder): 400.000 € – je Elternteil, von dem geerbt wird
• Enkelkinder: 200.000 € (400.000 €, wenn das Elternteil bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Geschwister, Nichten/Neffen, nicht verheiratete Partner und alle übrigen: 20.000 €

Erbt ein Kind also eine Wohnung im Wert von 350.000 €, bleibt der Erwerb komplett steuerfrei. Kritisch wird es bei entfernteren Verwandten und unverheirateten Partnern – hier ist der Freibetrag schnell überschritten.

Wie stark Freibetrag und Verwandtschaftsgrad das Ergebnis bestimmen, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung. Angenommen wird ein geerbtes Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 € – ein bewusst runder Beispielwert in der Größenordnung, in der sich viele Leipziger Einfamilienhäuser bewegen. Der tatsächliche Wert hängt immer von Lage, Größe und Zustand ab.

Fall 1: Ein Kind erbt das Haus von einem Elternteil. Der Freibetrag beträgt 400.000 €. Angenommener Wert 400.000 € minus Freibetrag 400.000 € ergibt einen steuerpflichtigen Erwerb von 0 € – es fällt keine Erbschaftssteuer an. Erst wenn zum Haus weiteres Vermögen hinzukommt (Konten, Wertpapiere, weitere Immobilien) und der Gesamterwerb den Freibetrag übersteigt, wird der übersteigende Teil besteuert – in Steuerklasse I mit Sätzen von 7 % bis 30 % (bis 75.000 € steuerpflichtigem Erwerb 7 %, bis 300.000 € 11 %, bis 600.000 € 15 %).

Fall 2: Eine Nichte oder ein Neffe erbt dasselbe Haus. Der Freibetrag beträgt hier nur 20.000 €, der steuerpflichtige Erwerb also 400.000 € − 20.000 € = 380.000 €. In Steuerklasse II gilt bis 600.000 € ein Steuersatz von 25 % – im Beispiel wären das rund 95.000 € Erbschaftssteuer.

Gleiches Haus, gleicher angenommener Wert – und trotzdem liegen rund 95.000 € zwischen beiden Fällen. Ob und in welcher Höhe bei Ihnen tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom gesamten Erwerb und vom Einzelfall ab – die verbindliche Berechnung ersetzt dieser Beitrag nicht, sie gehört zum Steuerberater.

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht. Es bewertet pauschal nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG) – auf Basis von Bodenrichtwerten, Vergleichsdaten und standardisierten Verfahren. Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser setzt es grundsätzlich im Vergleichswertverfahren an, also anhand der Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses; fehlen solche Daten, greift das Sachwertverfahren. Mietwohngrundstücke laufen über das Ertragswertverfahren (§ 182 BewG). Maßgeblich ist der Wert am Todestag.

Für Erbfälle seit dem 1. Januar 2023 gelten dabei geänderte Rechengrößen aus dem Jahressteuergesetz 2022 (§ 265 Abs. 14 BewG) – unter anderem neue Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren und überarbeitete Regeln zum Sachwertverfahren. Liefert der Gutachterausschuss keinen eigenen Liegenschaftszinssatz, rechnet das Finanzamt bei Mietwohngrundstücken seitdem mit 3,5 % statt zuvor 5 % (§ 188 Abs. 2 BewG). Ein niedrigerer Zinssatz ergibt rechnerisch einen höheren Ertragswert. Hinzu kommt: Gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen oder ungewöhnlichen Objekten fällt die Pauschalbewertung oft höher aus als der tatsächlich erzielbare Preis.

Der Hebel dagegen: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG). Als Nachweis dient in der Regel ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen – oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zustande gekommen ist, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Liegt der nachgewiesene Wert unter dem Finanzamts-Ansatz, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer. Eine erste kostenlose Einordnung, was die Immobilie am Markt wert ist, liefert unsere Immobilienbewertung.

Für das selbst genutzte Familienheim gibt es eine eigene Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG): Ehepartner und eingetragene Lebenspartner erben es steuerfrei, wenn sie es anschließend zehn Jahre selbst bewohnen. Für Kinder – und für Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist – gilt dasselbe, zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche (der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert). Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Erblasser bis zum Erbfall selbst darin gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und dass Sie die Wohnung unverzüglich selbst beziehen. Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend.

Wichtig für die Praxis: Diese Befreiung wirkt neben dem Freibetrag – ein Kind kann also das Familienheim steuerfrei übernehmen und den 400.000-€-Freibetrag für übriges Vermögen nutzen.

Stand: 25. Oktober 2026. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 12. und 13. Oktober 2026 in zwei Verfahren zur Erbschaftssteuer mündlich verhandelt. Ein Urteil liegt noch nicht vor, einen Verkündungstermin hat das Gericht bisher nicht bekanntgegeben. Darum geht es:

• Normenkontrollantrag Bayerns (Az. 1 BvF 1/23): Die Bayerische Staatsregierung greift die Bewertung von Grundbesitz (§ 12 Abs. 3 ErbStG), die persönlichen Freibeträge (§ 16 Abs. 1 ErbStG) und die Steuersätze (§ 19 Abs. 1 ErbStG) an. Sie hält diese Vorschriften für formell verfassungswidrig, weil dem Bund die Gesetzgebungskompetenz fehle. Freibeträge und Steuersätze seien außerdem materiell verfassungswidrig, unter anderem weil sie nicht an die Preissteigerung der letzten Jahre angepasst wurden; die Freibeträge müssten zudem das regional unterschiedliche Niveau der Immobilienpreise berücksichtigen.
• Verfassungsbeschwerde eines Erben (Az. 1 BvR 804/22): Der Beschwerdeführer hat von seiner Tante ausschließlich Privatvermögen geerbt, darunter ein Wertpapierdepot und Grundvermögen. Er sieht sich gegenüber Erben von Betriebsvermögen benachteiligt, für das das Gesetz Begünstigungen von einer weitgehenden Steuerfreistellung bis zum Erlass der Steuer vorsieht. Geprüft werden diese Verschonungsregeln und eine Bewertungsvorschrift für Betriebsvermögen (u. a. §§ 13a bis 13c, 19a und 28a ErbStG sowie § 203 BewG).

Was das für Erben einer Immobilie praktisch heißt:

• Bis zu einer Entscheidung bleibt es beim geltenden Recht. Finanzämter setzen die Erbschaftssteuer weiter nach den heutigen Freibeträgen, Steuersätzen und Bewertungsregeln fest – so, wie in diesem Beitrag beschrieben.
• Fristen laufen unverändert. Ein Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall anzuzeigen; gehört Grundbesitz zum Erbe, gilt das auch bei einem eröffneten Testament (§ 30 ErbStG). Gegen einen Steuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 AO). Ob es sinnvoll ist, einen Bescheid mit Blick auf die laufenden Verfahren offenzuhalten, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
• Über den Ausgang lässt sich nichts Verlässliches sagen. Allgemein gilt: Hält das Bundesverfassungsgericht eine Vorschrift für verfassungswidrig, kann es sie für nichtig oder für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklären (§ 31 Abs. 2 BVerfGG). In seiner letzten großen Entscheidung zur Erbschaftssteuer (Urteil vom 17. Dezember 2014, 1 BvL 21/12) blieben die beanstandeten Vorschriften zunächst weiter anwendbar, und der Gesetzgeber musste bis zum 30. Juni 2016 eine Neuregelung treffen. Wie das Gericht diesmal entscheidet, ist offen.

Dieser Abschnitt gibt den Verfahrensstand vom 25. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine steuerliche Beratung. Nach einer Entscheidung kann sich die Rechtslage ändern.

Gerade weil Immobilienwerte die Freibeträge schnell erreichen, lohnt der Blick auf die legalen Gestaltungsmöglichkeiten – am besten, bevor der Erbfall eintritt:

1. Freibeträge alle zehn Jahre nutzen (Schenkung zu Lebzeiten): Die persönlichen Freibeträge stehen alle zehn Jahre aufs Neue zur Verfügung. Wer eine Immobilie oder Anteile daran frühzeitig verschenkt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen und größeres Vermögen schrittweise steuerfrei übertragen.
2. Familienheim-Befreiung ausschöpfen: Das selbst genutzte Familienheim geht an Ehepartner steuerfrei über, an Kinder bis 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung sind die unverzügliche Selbstnutzung und zehn Jahre Behalten und Bewohnen – wer das erfüllen kann, sichert sich die Befreiung zusätzlich zum persönlichen Freibetrag.
3. Niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 198 BewG): Setzt das Finanzamt pauschal zu hoch an, kann ein qualifiziertes Gutachten oder ein zeitnah erzielter Verkaufspreis den niedrigeren gemeinen Wert belegen. Eine marktnahe Immobilienbewertung zeigt vorab, ob sich dieser Weg im konkreten Fall lohnt.
4. Freibeträge beider Elternteile nutzen: Kinder haben je Elternteil einen eigenen Freibetrag von 400.000 €. Ist das Vermögen so verteilt, dass beide Elternteile übertragen können, lassen sich bis zu 800.000 € je Kind steuerfrei weitergeben – statt alles über einen Elternteil laufen zu lassen.
5. Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten: Wer eine Immobilie verschenkt und sich dabei ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehält, mindert den steuerlichen Wert der Schenkung um den Wert dieses Rechts. Zugleich bleiben die Schenker abgesichert – sie wohnen weiter im Haus oder behalten die Mieteinnahmen. Wie die Übertragung zu Lebzeiten im Ganzen abläuft, zeigen die Ratgeber Haus überschreiben und Nießbrauch bei Immobilien.

Welche Kombination in Ihrer Familie trägt, hängt von Vermögen, Zeithorizont und Zielen ab. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hand von Steuerberater oder Fachanwalt – dieser Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung. Und steht am Ende ohnehin der Verkauf, begleiten wir Sie beim Verkauf der geerbten Immobilie – von der Abstimmung in der Erbengemeinschaft bis zum Notartermin.

Steht nach dem Erbfall der Verkauf im Raum – etwa weil sich eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen will – lohnt der Blick auf die zweite Steuerfrage: die Spekulationsfrist. Erben übernehmen dabei die Frist des Erblassers. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn für die Erben einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie kurz die Erbschaft zurückliegt. Hat der Erblasser selbst darin gewohnt, wird Ihnen diese Selbstnutzung zugerechnet; steuerfrei ist der Verkauf dann aber nur, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt war – vom Erblasser und gegebenenfalls anschließend von Ihnen. Steht sie nach dem Erbfall länger leer oder wird vermietet, kann diese Ausnahme entfallen.

Ein belastbarer Verkehrswert erfüllt dabei gleich zwei Zwecke: Er ist die Grundlage für die faire Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft – und gegebenenfalls das Argument gegenüber dem Finanzamt.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Beurteilung hängt immer vom Einzelfall ab.

Wer ein geerbtes Haus verkauft, hat es mit zwei getrennten Steuern zu tun – und die werden häufig verwechselt:

• Erbschaftssteuer fällt – wenn überhaupt – auf den Erwerb der Immobilie an, also auf das Erben selbst. Maßgeblich sind Freibetrag und Wert zum Todestag (siehe oben). Ob Sie später verkaufen oder behalten, ändert daran nichts.
• Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn kann zusätzlich beim Verkauf entstehen – aber nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG. Entscheidend: Als Erbe treten Sie in die Position des Erblassers ein, dessen Frist läuft für Sie einfach weiter. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum oder sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist Ihr Verkaufsgewinn in aller Regel einkommensteuerfrei – auch wenn Sie unmittelbar nach dem Erbfall verkaufen.

Ein typisches Elternhaus, das Jahrzehnte im Familienbesitz war, lässt sich also meist ohne Steuer auf den Verkaufsgewinn veräußern – offen bleibt allein die Erbschaftssteuer-Frage aus den Abschnitten oben. Wie der Verkauf selbst abläuft, von der Erbengemeinschaft bis zum Notartermin, zeigt unser Ratgeber Geerbte Immobilien verkaufen; die Einkommensteuer-Seite des Verkaufs vertieft der Beitrag Steuern beim Hausverkauf.

Ein häufiges Szenario: Das Erbe besteht fast nur aus der Immobilie – die festgesetzte Erbschaftssteuer ist aber in Geld zu zahlen. Wer die Summe nicht flüssig hat, muss das Haus deshalb nicht überstürzt verschleudern. Diese Wege sollten Sie kennen:

1. Stundung beim Finanzamt beantragen (§ 28 Abs. 3 ErbStG): Für Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sieht das Gesetz auf Antrag eine Stundung der darauf entfallenden Erbschaftssteuer von bis zu zehn Jahren vor, soweit die Steuer sonst nur durch Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte. Liegen die Voraussetzungen vor, ist die Stundung zu gewähren; bei Erbschaften werden dafür keine Stundungszinsen erhoben. Bei Erbfällen seit dem 1. Januar 2025 endet sie, soweit die Immobilie auf Dritte übergeht – etwa durch Verkauf – oder dauerhaft nicht mehr zu Wohnzwecken dienen soll. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, prüft das Finanzamt – den Antrag sollten Sie mit Ihrem Steuerberater vorbereiten.
2. Fristen aktiv mit dem Finanzamt klären: Nehmen Sie früh Kontakt auf, statt Bescheide liegen zu lassen. Zahlungsfristen, Ratenzahlung oder Stundung lassen sich nur vor Fälligkeit sinnvoll verhandeln – wer schweigt, riskiert Säumniszuschläge.
3. Verkauf als Finanzierungsquelle – geordnet, nicht panisch: Oft ist der Verkauf der geerbten Immobilie am Ende der sauberste Weg, die Steuer zu bezahlen – vor allem, wenn ohnehin niemand einziehen will. Wichtig ist die Reihenfolge: erst den Marktwert kennen, dann entscheiden. Eine kostenlose Bewertung zeigt, was realistisch erzielbar ist – und ob ein Verkauf die Steuer deckt.
4. Nicht unter Wert verkaufen: Zeitdruck ist der teuerste Berater. Ein überstürzter Verkauf an den erstbesten Interessenten kostet erfahrungsgemäß mehr, als eine Stundung oder Zwischenfinanzierung je kosten würde. Mit geklärten Fristen bleibt genug Zeit für einen geordneten Verkaufsprozess zum Marktpreis.

Auch hier gilt: Stundung, Ratenzahlung und die beste Reihenfolge im Einzelfall gehören in die Abstimmung mit Steuerberater oder Fachanwalt – dieser Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung.

Die rechtlichen Angaben in diesem Beitrag stützen sich auf folgende Primärquellen (abgerufen am 25. Oktober 2026):

• Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30. Juli 2026: Mündliche Verhandlung in Sachen „Erbschaftsteuer – Gesetzgebungskompetenzen“ (1 BvF 1/23)
• Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 49/2026 vom 30. Juli 2026: Mündliche Verhandlung in Sachen „Erbschaftsteuer – Verschonung von Betriebsvermögen“ (1 BvR 804/22)
• Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 116/2014 vom 17. Dezember 2014 zum Urteil 1 BvL 21/12
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 12, 13, 14, 15, 16, 19, 28 und 30
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 182, 188, 198 und 265
• § 23 Einkommensteuergesetz (Spekulationsfrist)
• § 355 Abgabenordnung (Einspruchsfrist) und § 31 Bundesverfassungsgerichtsgesetz